Rezidence Míčkova · Rezidence Míčkova

Nákup 22,5 mil. → reko 16,6 mil. → 9 bytů → čistý zisk +15,6 mil.

Nákup

22,5 mil.

Rekonstrukce

16,6 mil.

Tržby

~62 mil.

Čistý zisk

+15,6 mil.

Marže

22 %

Doba

24 měs.

Co získáte

Celý projekt na úvěr: 42 mil. dluhu, po dvou letech čistý zisk +15,6 mil.

Koupíte provozně doživší dům na prestižní adrese, kompletně ho zrekonstruujete a rozdělíte na 9 bytů. Ty se v Černých Polích a Husovicích prodávají rychle za 130-135 tis./m². Model níž počítá tu nejtvrdší variantu financování: bez vlastního kapitálu, celý projekt na úvěr se sazbou 6,5 % a prodejem po dvou letech. Kupní cena je dohodnutá na 22,5 mil., tedy pod původním inzerátem. A protože dům je kolaudovaný jako rodinný dům a náklady na jeho změnu se drží pod 30 % prodejní ceny, prodej bytů nepodléhá DPH (§ 56 ZDPH) - to je proti dřívějšímu propočtu 4,6 mil. navíc.

Čistý zisk

+15,6 mil. Kč

Po úrocích a všech nákladech, bez DPH z prodeje. Při 135 tis./m² +17,8 mil.

Marže

25 %

Nad developerským minimem 15-20 %, a to i s plnou úrokovou zátěží.

Vlastní kapitál

0 Kč

Zisk nevzniká z vloženého kapitálu, ale z rozdílu mezi cenou domu a cenou bytů.

Úroky za 2 roky

4,4 mil.

227 tis. měsíčně při plně načerpaném úvěru, průměrně 182 tis.

Kdyby se projekt financoval jako obvykle, tedy s vlastním kapitálem kolem 19,6 mil. a úvěrem na zbytek, úroky klesnou na 2,2 mil. a čistý zisk vyroste na +17,8 mil. při marži 28,7 % a výnosu ~91 % na vložený kapitál. Plné financování stojí zhruba 2,2 mil. zisku - to je cena za to, že do projektu nedáte ani korunu vlastních peněz.

→

Kde co najdete

Studie je rozdělená na deset částí

Každá odpovídá na jednu otázku. Čísla ve všech částech vychází z jednoho modelu, takže na sebe navazují.

01VizualizaceJak dům vypadá dnes a jak po rekonstrukci: dvanáct dvojic před a po. 02Devět bytůCo se prodává: jednotky od 27 do 81 m², ceník, dispozice a původní výkresy. 03RozpočetCo to stojí postavit: dům a byty zvlášť, zateplení, režim DPH a kde se dá ubrat. 04Peníze projektuOdkud peníze přijdou, cesta od tržeb k zisku a kde je nula. 05PozicováníZa kolik se to prodá: ceny novostaveb i rekonstrukcí, dva standardy a ceník. 06HarmonogramPět fází a 24 měsíců od due diligence po prodej posledního bytu. 07PovoleníÚzemní plán, parkovací minima a otázka obytnosti suterénu. 08Rizika a exitScénáře od cílového po krizový, čtyři cesty ven a shrnutí. 09Rychlá variantaV2: jen rozdělit a načančat, tři byty a šest ateliérů, hotovo do roka. 10PronájemV3: co se pronajímateli z rekonstrukce vrátí, rozpočet 10,4 mil. a šest bytů, které se platí samy.

Co kupujeme a co prodáváme

Z unavených kanceláří prémiové bydlení s výhledem

Vlevo dnešní stav z inzerátu, vpravo vizualizace po kompletní rekonstrukci. Celá hodnota projektu je v této proměně.

Levé snímky: inzerát REAL SPEKTRUM (současný stav). Pravé: vizualizace cílového stavu (AI), ilustrační. Celá sada dvanácti dvojic je v záložce Vizualizace.

REZIDENCE MÍČKOVA · investiční příležitost · Brno-Husovice / Černá Pole · Sreality 1508765772 · 07/2026

Orientační propočet, ne závazný rozpočet ani nabídka. Plochy podlaží jsou z projektové dokumentace a konstrukčního modelu domu, dělení na jednotky je návrh; ceny rekonstrukce a prodeje jsou odhad a prodejní ceny 130-135 tis./m² závisí na trhu; osvobození od DPH stojí na tom, že náklady na změnu zůstanou pod 30 % základu daně při prodeji, což je nutné potvrdit s daňovým poradcem před první fakturou; vizualizace jsou ilustrační (AI). Všechna čísla ověřit fyzickým zaměřením, průzkumy, daňovým a právním posouzením před investičním rozhodnutím.