Rezidence Míčkova · investiční příležitost

Nákup 25 mil. → reko 15 mil. → 9 bytů → čistý zisk +13 mil.

Nákup

25,0 mil.

Rekonstrukce

15,0 mil.

Tržby (vč. DPH)

~64 mil.

Čistý zisk

+13,4 mil.

Marže

23 %

Doba

~22 měs.

Co získáte

Vložíte ~20 mil., vrátí se ~34 mil. Čistý zisk +13 mil. za dva roky.

Koupíte provozně doživší kancelářský dům na prestižní adrese, kompletně ho zrekonstruujete a rozdělíte na 9 bytů. Ty se v Černých Polích a Husovicích prodávají rychle za 130-135 tis./m² včetně DPH. Rozdíl mezi tím, co dáte, a co vám po dani zůstane, je váš zisk.

Čistý zisk

+13,4 mil. Kč

Po DPH a všech nákladech. Při 135 tis./m² až +15,5 mil.

Marže

23 %

Nad developerským minimem 15-20 %.

Výnos z kapitálu

~66 % / 2 r.

IRR ~32 % p.a. na vložených ~20 mil.

Vložený kapitál

1,66× zpět

Z ~20 mil. vlastních uděláte ~34 mil.

Co kupujeme a co prodáváme

Z unavených kanceláří prémiové bydlení s výhledem

Vlevo dnešní stav z inzerátu, vpravo vizualizace po kompletní rekonstrukci. Celá hodnota projektu je v této proměně.

Levé snímky: inzerát REAL SPEKTRUM (současný stav). Pravé: vizualizace cílového stavu (AI), ilustrační.

Produkt · 9 bytů

Devět bytů s vlastními vstupy a jedním penthousem

Rohový dům se dvěma uličními frontami umožňuje individuální vstupy, takže společné plochy ukrojí jen ~9 % a prodejná plocha je 452 m². Terasa 61,6 m² dělá z bytu ve 2.NP unikátní penthouse.

Patro	Byty	m²	Přístup
1.PP	2× zahradní 2+kk	74 / 74	vlastní vstupy ze zahrady
1.NP	1+kk · 2× 2+kk	48 / 45 / 41	2 vstupy z ulice + zádveří
2.NP	byt s terasou · byt	52 / 35	společné schodiště
3.NP	2× podkrovní	42 / 40	společné schodiště
9 bytů	+ terasa 61,6 m²	~451	+ garáž a 2 stání

Vize bytů po rekonstrukci

Ilustrační vizualizace (AI) cílového standardu jednotek.

Obývák s výhledem — Obývák + kuchyň, výhled na město

Podkrovní byt — Podkroví, výhled na Petrov

Co to stojí · peníze projektu

~20 mil. vlastního kapitálu, zbytek úvěr

Koupě 70 % na úvěr, na rekonstrukci máte připraveno 10 mil. hotově. Zbytek reko dofinancuje menší úvěr. Z tržeb od kupců (~64 mil. vč. DPH) odejde DPH a všechny náklady, čistý zisk je +13,4 mil.

Od tržeb k zisku	mil. Kč
Tržby od kupců (9 bytů + garáž, vč. DPH)	~64,0
− DPH odvod (byty 12 %, garáž 21 %, po odpočtu)	−4,8
= Čistý výnos developera	57,0
− Nákup + nabývací náklady	−25,4
− Rekonstrukce (net po odpočtu DPH)	−13,4
− Soft (projekt, povolení, právo, marketing, provize)	−2,5
− Financování (úrok úvěrů)	−2,4
Čistý zisk	+13,4

Odkud peníze přijdou

Zdroj financování	Částka	Typ
Úvěr na koupi (70 % LTV)	17,5 mil.	úvěr
Úvěr na rekonstrukci (zbytek)	5,0 mil.	úvěr
Akontace koupě (30 %)	7,5 mil.	vlastní
Rekonstrukce hotově (připraveno)	10,0 mil.	vlastní
Soft + nabývací náklady	2,9 mil.	vlastní
Vlastní kapitál	~20,4 mil.	-
Úvěry celkem	22,5 mil.	-

Robustnost

I v tvrdém scénáři (prodej na spodní hraně 128 tis./m², rekonstrukce o 25 % dražší, delší financování) zůstává zisk +8,5 mil. a marže 15 %. Naopak při prodeji za 135 tis./m² roste zisk na +15,5 mil. Riziko je vychýlené ve váš prospěch.

Co je potřeba udělat

Od koupě po prodej: pět fází, ~22-24 měsíců

Povolení a rekonstrukce jsou nejdelší, část se překrývá. Prodej se spouští už při kolaudaci. Osa v měsících.

M0M6M12M18M24

Fáze 1
Due diligence + koupě

2-3 m

Fáze 2
Projekt + povolení

6-10 m

Fáze 3
Rekonstrukce

10-12 m

Fáze 4
Kolaudace + zápis jednotek

2-3 m

Fáze 5
Prodej bytů

3-6 m

Hlavní časové riziko je povolení změny užití (kancelář → byty). Proto ho předjednat se stavebním úřadem ještě před koupí, spolu se statickým a vlhkostním průzkumem (dům 1947 na svahu) a odhadem PENB třídy B.

Co je možné a v souladu

Devět bytů je právně průchozích. Hlavní zádrhel je vyřešený.

Nejčastější dealbreaker takových projektů (parkování) je tu podle brněnských předpisů zvládnutelný. Zbývají standardní developerské kroky.

✓ Parkování je zvládnutelné

Brno se řídí vlastními předpisy: stání se počítá z hrubé podlažní plochy (HPP ~550-630 m²), ne z počtu bytů. Míčkova = zóna 02 (ověřeno v GIS města). Nařízení SMB 14/2024
Minimum pro 9 bytů vychází na ~4-5 stání (ne 9-18 jako podle staré ČSN). Na pozemku jsou 3, případný schodek 1-2 dořeší zakladač v garáži (2-3 stání) nebo stání do 500 m. Přesný počet doložit z kalkulačky KAM Brno.

✓ Bez výtahu legálně

Výtah je povinný až při vstupu do bytu ve 4.NP; návrh drží všechny vstupy max ve 3.NP. vyhl. 146/2024
Bezbariérovost splní 1.NP z úrovně terénu. Podmínka: žádný byt nesmí „přetéct" vstupem do 4.NP, jinak by výtah byl povinný.

✓ Konverze a rozdělení

Změna užití kancelář → byty je řádný stavební záměr; předjednat s úřadem před koupí.
Rozdělení prohlášením vlastníka a zápisem jednotek do katastru. § 1166 obč. zák. SVJ vzniká od 5 jednotek a 4 různých vlastníků, developer ho založí.

✓ Daně

Prodej bytů do 120 m² ve snížené sazbě DPH 12 % (terasa a sklep se do limitu nepočítají), garáž a stání 21 %. Jako plátce si odečtete DPH na vstupu (reko, projekt).
Dotace (Nová zelená úsporám) míří na koncové vlastníky, ne na developera při přeprodeji - do ekonomiky projektu je nepočítáme.

Čtyři podmínky, na kterých čísla stojí

1 · Reko drž na 15 mil. a třídě B. Obálka na energetickou třídu B (zateplení, okna, rekuperace) je nutná pro dosažitelnou cenu i financovatelnost bytů hypotékou. Rezerva na skryté vady je součástí rozpočtu.

2 · Due diligence před koupí. Statika, vlhkost suterénu a případný azbest u domu z roku 1947 na svahu, plus potvrzení dosažitelného PENB. Kupní smlouva s odkládacími podmínkami.

3 · Předjednat úřad. Změnu užití a parkovací bilanci (z HPP) projednat se stavebním úřadem ještě před podpisem.

4 · Potvrdit DPH s poradcem. Model počítá prodej včetně DPH (byty 12 %) a odpočet na vstupu; přesný režim prvního prodeje potvrdit s daňovým poradcem.

Negativní scénář · jak z toho vyjít

I když se trh obrátí, projekt neprodělá a máte kudy ven

Kolik zbyde, když ceny klesnou, rekonstrukce se prodraží a prodej se protáhne (včetně vyšších nákladů na úvěry). A čtyři cesty, jak z projektu vystoupit, kdyby prodej bytů vázl.

Scénář	Prodej / m²	Reko	Úrok	Čistý zisk	Marže
Cílový (dobrý trh)	135 tis.	15,0	2,4	+15,5	26 %
Base (očekávaný)	130 tis.	15,0	2,4	+13,4	23 %
Horší (slabší trh, reko dráž)	125 tis.	17,0	2,7	+9,1	17 %
Negativní (pokles, reko +25 %, skluz)	118 tis.	18,8	3,4	+3,8	7 %
Krize (hluboký pokles, skluz rok)	110 tis.	18,8	4,2	−0,4	−1 %

Hodnoty v mil. Kč, čistý zisk po DPH. Až v extrémní krizi (ceny −15 %, rekonstrukce o čtvrtinu dražší a rok skluzu současně) se projekt dostane na nulu. Do té doby je vždy v zisku.

Čtyři cesty ven, kdyby prodej bytů vázl

1 Pronajmout a počkat

Nájem 9 bytů ~1,7 mil./rok pokryje ~80 % splátek úvěru. Projekt nekrvácí a počkáte na lepší trh.
Odprodejem 2-3 bytů splatíte úvěry; zbytek držíte bez dluhu jako rentu ~1 mil./rok.

2 Prodat celý dům

Zrekonstruovaný dům s 9 byty prodáte jednomu investorovi na jeho vlastní rozprodej.
Návrat kapitálu s menším ziskem místo plné marže, ale rychle a najednou.

3 Prodat s povolením

Nejtěžší část (změna užití, povolení, projekt) je hotová a má hodnotu sama o sobě.
Prodej rozestavěného projektu jinému developerovi = návrat většiny kapitálu i v nejhorším případě.

4 Prodat pomaleji a levněji

Snížíte ceny o 5-10 % a prodáváte déle. I při 118 tis./m² a reku o 25 % dražší je zisk pořád +3,8 mil.
Malé byty na dobré adrese mají široký okruh kupců, absorpce bývá rychlá.

Shrnutí pro rozhodnutí

Koupit za 25 mil. Projektovaný čistý zisk +13 mil. za dva roky.

Prémiová adresa, unikátní penthouse s terasou a výhledem, právně průchozích 9 bytů a zdravá marže 23 % i po DPH, s velkou rezervou proti riziku. Vstup ~20 mil. vlastního kapitálu (z toho 10 mil. na reko máte připraveno), zbytek úvěr 70 % LTV na koupi.

Vstup

25 mil. + 15 reko

Vlastní kapitál ~20 mil., úvěry 22,5 mil.

Čistý výnos

57 mil.

Tržby ~64 mil. vč. DPH, po odvodu daně.

Čistý zisk

+13,4 mil. · 23 %

Výnos ~66 % na kapitál za ~2 roky.

Další krok: vyjednat koupi na 25 mil., objednat due diligence a předjednat změnu užití. Pak spustit projekt.

REZIDENCE MÍČKOVA · investiční příležitost · Brno-Husovice / Černá Pole · Sreality 1508765772 · 07/2026

Orientační propočet, ne závazný rozpočet ani nabídka. Vstupy (plochy, ceny reko a prodeje, režim DPH) jsou odhad; prodejní ceny 130-135 tis./m² vč. DPH závisí na trhu; vizualizace jsou ilustrační (AI). Všechna čísla ověřit fyzickým zaměřením, průzkumy, daňovým a právním posouzením před investičním rozhodnutím.