Model počítá tu nejtvrdší variantu: celý projekt na úvěr při 6,5 % p.a. s prodejem po dvou letech. Akvizice se čerpá hned, rekonstrukce postupně podle faktur, takže průměrný zůstatek je nižší než plný dluh. Z tržeb od kupců (~62 mil.) odejdou všechny náklady i úroky; DPH se z prodeje neodvádí, protože nejde o podstatnou změnu. Čistý zisk je +15,6 mil.
| Od tržeb k zisku | mil. Kč |
|---|---|
| Tržby od kupců (437,7 m² à 130 tis. + terasa + garáž) | 62,0 |
| − DPH z prodeje (nejde o podstatnou změnu, prodej je osvobozený) | 0 |
| − Nákup + nabývací náklady | −22,9 |
| − Rekonstrukce (včetně DPH 12 %, odpočet se neuplatňuje) | −16,6 |
| − Soft (projekt, povolení, právo, marketing, provize) | −2,5 |
| − Financování (úroky z plného úvěru, 6,5 % / 2 roky) | −4,4 |
| Čistý zisk | +15,6 |
Jistina se nesplácí z výnosu projektu, vrací se z prodeje bytů; nákladem jsou jen úroky. Model počítá jednotnou cenu 130 tis./m². Realističtější mix, kde se dva velké byty (81 a 63 m²) prodají za 118-130 tis. a garsonky za 135, dává tržby 61,9 mil. a čistý zisk +15,5 mil. při marži 25,1 % - rozdělení 1.NP na tři jednotky přidalo proti osmibytové variantě 0,6 mil., protože malý byt jde za vyšší cenu za metr. Kdyby banka trvala na jednorázovém načerpání celého úvěru hned na začátku, úroky vzrostou na 5,5 mil. a zisk klesne na +14,6 mil.
| Zdroj financování | Částka | Čerpání |
|---|---|---|
| Úvěr na koupi + nabývací náklady | 22,9 mil. | jednorázově při koupi |
| Úvěr na rekonstrukci | 16,6 mil. | postupně dle faktur |
| Úvěr na soft náklady (projekt, povolení, právo) | 2,5 mil. | postupně |
| Dluh celkem | 42,0 mil. | 6,5 % p.a. |
| Vlastní kapitál | 0 | - |
Úrok při plně načerpaném úvěru je 227 tis. Kč měsíčně, průměrně za celé dva roky 182 tis. Banka bude v praxi chtít vlastní kapitál a zajištění; stoprocentní financování je tu proto, aby bylo vidět, že projekt unese i tuhle krajní variantu.
Projekt se i s plnou úrokovou zátěží dostane na nulu až při prodejní ceně 94 tis./m², zatímco trh v lokalitě je dnes 130-135 tis. Mezi dnešní cenou a nulou je tedy propad o 27 %. Tuhle rezervu vytvořila dohodnutá kupní cena.
Plné financování ale posouvá i citlivost na čas: každý rok navíc stojí zhruba 2,2 mil. zisku a každé procento sazby 0,7 mil. Při 135 tis./m² a prodeji v termínu roste zisk na +17,8 mil., naopak souběh hlubokého poklesu a roku skluzu už projekt při nulovém kapitálu dostane do mírné ztráty (viz tabulka scénářů níž).