Dům je zkolaudovaný pro bydlení, kanceláře v něm jen fakticky sedí. Devět jednotek překročí limit tří bytů pro rodinný dům, takže cílem je bytový dům. To je dobrá zpráva: územní plán ho v této lokalitě dovolí, povolovací režim zůstává v té nejjednodušší kategorii a devátý byt navíc nic nemění na parkování ani na povolovací cestě, protože obojí se počítá z ploch, ne z počtu jednotek.
Dvě jednotky v suterénu (125,93 m², tedy 29 % prodejné plochy) stojí na tom, že se prosadí jako plnohodnotné byty. Vyhláška ve znění od 1. 7. 2026 žádá podlahu obytné místnosti nejméně 0,15 m nad nejvyšší úrovní terénu a výjimku z toho udělit nelze. Dům je ve svahu: podlaha suterénu leží na kótě −3,400, z uliční strany je terén na −0,300, tedy tři metry nad ní, ale ze zahradní strany má výkres upravený terén na −3,900, tedy půl metru pod podlahou. Celé to visí na tom, kterou úroveň vezme úřad jako rozhodující, a proto je na seznamu geodetické zaměření terénu.
Mluví pro nás, že projektová dokumentace z roku 1995 má v tomto podlaží hotový byt: obývací pokoj 40,91 m², ložnici 18,59, kuchyni 24,26, koupelnu, šatnu a WC. Prostor byl k bydlení navržený a postavený, jen se pak užíval jako kanceláře. Denní osvětlení je ze zahradní strany v pořádku a proslunění nová vyhláška nevyžaduje vůbec. Záložní cesta je doložit, že je prostor chráněn před vodou jiným způsobem (hydroizolační sanace, drenáž, hydrogeolog, radon). Tohle je otázka číslo jedna pro předběžnou informaci od stavebního úřadu, a to ještě před podpisem.
Kdyby suterén jako bydlení neprošel, plocha se neztratí: 125,9 m² se připojí k bytům v 1.NP jako mezonetové zázemí (pracovna, wellness, sklad) a prodá se levněji. Zisk pak vychází kolem +5,0 mil. při marži 10 % - projekt drží. Při prostém vypuštění suterénu by ale zbylo sedm bytů a projekt by při plném financování skončil na −1,8 mil., tedy v mírné ztrátě. Proto se odpověď od úřadu musí mít dřív než kupní smlouva bez odkládacích podmínek.
1 · Reko drž na 16,6 mil. a třídě B. Obálka na energetickou třídu B (zateplení, plastová trojskla, rekuperace, tepelné čerpadlo) je nutná pro dosažitelnou cenu i financovatelnost bytů hypotékou. Rezerva 8 % na skryté vady je součástí rozpočtu; oproti osmibytové variantě je v něm navíc 0,59 mil. na deváté jádro, kuchyň, vzduchotechniku a měřidla.
2 · Mezibytovou akustiku doložit posudkem. Stropy jsou hurdisové na ocelových I-profilech, takže vzduchovou neprůzvučnost drží hmota konstrukce a stačí kročejová vrstva pod podlahovým vytápěním, ne těžká plovoucí podlaha. Norma ČSN 73 0532 ale výjimku nepřipouští, takže skutečnou skladbu musí odsouhlasit akustik. V rozpočtu je na to 900 Kč/m² ve třech nadzemních podlažích.
3 · Ukončit provoz kanceláří před podáním čehokoli. Užívání v rozporu s kolaudací je trvající přestupek. Doložit ukončení dřív, než se na úřad podá první žádost.
4 · Due diligence před koupí. Statika, vlhkost suterénu a případný azbest u domu z roku 1947, potvrzení dosažitelného PENB, výpis z RÚIAN (počet bytů a podlaží). Kupní smlouva s odkládacími podmínkami.
5 · Potvrdit DPH s poradcem. Model počítá prodej včetně DPH (byty 12 %) a odpočet na vstupu; režim prvního prodeje i sazbu prací potvrdit před první fakturou, registrace k DPH včas.