Když se trh obrátí · Rezidence Míčkova

Negativní scénář · jak z toho vyjít

Trh musí spadnout o čtvrtinu, aby projekt přestal vydělávat

Kolik zbyde, když ceny klesnou, rekonstrukce se prodraží a prodej se protáhne. Skluz se přitom počítá dvakrát: prodává se levněji a zároveň déle běží úroky z celého úvěru. A čtyři cesty, jak z projektu vystoupit, kdyby prodej bytů vázl.

Scénář	Prodej / m²	Reko	Držba	Sazba	Úroky	Čistý zisk	Marže
Cílový (dobrý trh)	135 tis.	16,6	2 r.	6,5 %	4,4	+17,8	28 %
Base (očekávaný)	130 tis.	16,6	2 r.	6,5 %	4,4	+15,6	25 %
Mix podle velikosti bytů	118-135	16,6	2 r.	6,5 %	4,4	+15,5	25 %
Horší (slabší trh, reko dráž, půl roku skluz)	125 tis.	18,7	2,5 r.	6,5 %	5,7	+10,0	17 %
Negativní (pokles, reko +25 %, rok skluzu)	118 tis.	20,7	3 r.	7,0 %	7,6	+3,1	5 %
Krize (hluboký pokles, rok a půl skluzu)	110 tis.	20,7	3,5 r.	7,5 %	9,4	−2,3	−4 %

Hodnoty v mil. Kč, čistý zisk bez DPH z prodeje (rekonstrukce je naopak započtená včetně daně), na prodejné ploše 437,7 m² spočítané z projektové dokumentace, vše při nulovém vlastním kapitálu. Nulu přinese cena 94 tis./m², tedy propad trhu o 27 %. Jediný scénář, který skončí v mínusu, je souběh hlubokého poklesu cen s rokem a půl skluzu, kdy samotné úroky vyšplhají na 9,4 mil. Právě tuhle citlivost na čas přináší stoprocentní financování: s vlastním kapitálem kolem 19,6 mil. by i krizový scénář zůstal v plusu, na +3,2 mil.

Čtyři cesty ven, kdyby prodej bytů vázl

1 Pronajmout a počkat

Nájem devíti bytů ~1,7 mil./rok pokryje při plném úvěru jen 63 % úroků (2,73 mil./rok). Čekání se samo nezaplatí, musí se ho kombinovat s odprodejem.
Po prodeji zhruba šesti bytů se nájem ze zbylých tří a úroky ze zbylého dluhu (~9 mil.) vyrovnají; po sedmi až osmi je dům bez dluhu. S vlastním kapitálem tenhle exit funguje bez odprodeje.

2 Prodat celý dům

Zrekonstruovaný dům s 9 byty prodáte jednomu investorovi na jeho vlastní rozprodej.
Návrat kapitálu s menším ziskem místo plné marže, ale rychle a najednou.

3 Prodat s povolením

Nejtěžší část (změna užití, povolení, projekt) je hotová a má hodnotu sama o sobě.
Prodej rozestavěného projektu jinému developerovi = návrat většiny kapitálu i v nejhorším případě.

4 Prodat pomaleji a levněji

Snížíte ceny o 5-10 % a prodáváte déle. I při 118 tis./m², reku o 25 % dražší a roce skluzu je zisk pořád +3,1 mil.
Malé byty na dobré adrese mají široký okruh kupců, absorpce bývá rychlá. Pět z devíti jednotek je do 47 m², což je nejlikvidnější segment Brna.

Shrnutí pro rozhodnutí

Kupní cena je dohodnutá na 22,5 mil. Projektovaný čistý zisk +15,6 mil. za dva roky, i když se celý projekt financuje úvěrem.

Prémiová adresa, byt s terasou 61,6 m² a výhledem, devět bytů průchozích jako bytový dům a marže 25 % i po úrocích, přičemž prodej nepodléhá DPH. Plochy nejsou odhad, jsou sečtené z legend projektové dokumentace a hranice jednotek odečtené z obtahů ve výkresech: společné je jen schodiště, vstup, kotelna a chodba v suterénu, prodejná plocha 437,7 m². Model počítá s nulovým vlastním kapitálem a celým dluhem 42 mil. při 6,5 %; s běžnou akontací kolem 19,6 mil. zisk stoupá na +15,0 mil.

Vstup

22,5 mil. + 16,6 reko

Celé na úvěr: dluh 42,0 mil., vlastní kapitál 0.

Tržby

62,0 mil.

Prodej je osvobozený od DPH, neodvádí se nic.

Čistý zisk

+15,6 mil. · 25 %

Po zaplacení 4,4 mil. na úrocích za dva roky.

Další krok: objednat due diligence, vyžádat od stavebního úřadu předběžnou informaci k obytnosti suterénu a k rozdělení na devět bytů, ukončit provoz kanceláří. Pak podepsat a spustit projekt.

REZIDENCE MÍČKOVA · investiční příležitost · Brno-Husovice / Černá Pole · Sreality 1508765772 · 07/2026

Orientační propočet, ne závazný rozpočet ani nabídka. Plochy podlaží jsou z projektové dokumentace a konstrukčního modelu domu, dělení na jednotky je návrh; ceny rekonstrukce a prodeje jsou odhad a prodejní ceny 130-135 tis./m² závisí na trhu; osvobození od DPH stojí na tom, že náklady na změnu zůstanou pod 30 % základu daně při prodeji, což je nutné potvrdit s daňovým poradcem před první fakturou; vizualizace jsou ilustrační (AI). Všechna čísla ověřit fyzickým zaměřením, průzkumy, daňovým a právním posouzením před investičním rozhodnutím.