Opak hlavní varianty. Žádná přestavba, jen vyklizení, rozvody, jádra, příčky a poctivé načančání. Byty se udělají ze tří jednotek, které se prodají samy — zahradní byt v 1.PP s vlastní terasou, byt ve 2.NP s terasou 61,6 m² a podkrovní byt ve 3.NP s výhledem na Petrov — zbylých šest jednotek jde jako ateliéry. Rekonstrukce za 7,1 mil. místo 16,6 a peníze jsou zpátky za čtrnáct měsíců místo dvaceti čtyř. Za tu rychlost se ale platí dvěma věcmi a obě jsou níž vyčíslené.
| Položka | tis. Kč |
|---|---|
| Voda a kanalizace pro nová jádrastoupačka navíc, ležatá kanalizace, napojení devíti jader — nejdražší a nejméně viditelná položka | 620 |
| Malby a drobné opravy povrchůštuk na poškozených místech, dvojnásobný nátěr, kování | 480 |
| Elektro — páteř a devět podružných rozvaděčůhlavní rozvaděč, podružné rozvaděče, revize | 420 |
| Topení — rozdělení okruhůstávající soustava zůstává, jen se dělí na měřené větve | 320 |
| Geodet, prohlášení vlastníka, právo, PENBzaměření jednotek, prohlášení, smlouvy, energetický štítek | 280 |
| Vyklizení a úklid celého domuodvoz kancelářského vybavení, kontejnery, hrubý úklid | 250 |
| Rezerva staveniště a koordinaceenergie, kontejnery, řízení řemesel v krátkém termínu | 250 |
| Společné prostorymalba schodiště, osvětlení, zvonky a schránky | 180 |
| Dům celkem | 2 800 |
| Jádra jednotekna jednotku 265 tis.: koupelna s WC úsporně 90, kuchyňský kout 55, elektro 40, voda a odpady 40, měřidla 22, vstupní dveře 18 | 2 385 |
| Podle plochyvinyl na stávající podklad 550, malby a štuk 350, příčky pro rozdělení 350 = 1 250 Kč/m² | 547 |
| Bez DPH, s rezervou 10 % | 6 305 |
| S DPH 12 % | 7 062 = 14 200 Kč/m² |
Sazba 12 % drží na tom, že dům zůstává v registru zapsaný jako rodinný dům (§ 48 ZDPH). Podlahové vytápění, rekuperace, zateplení ani nová okna tu nejsou — proto je to 14 200 místo 33 300 Kč/m². Rezerva je 10 % místo 8 %, protože u rychlé stavby se víc věcí ukáže až po vybourání.
| Jednotka | Typ | m² | tis./m² | Cena |
|---|---|---|---|---|
| 1.PP západ (zahrada + vlastní terasa) | byt | 80,95 | 86 | 6,95 |
| 2.NP západ (terasa 61,6 m², výhled na město) | byt | 62,14 | 96 | 5,94 |
| 3.NP západ (mansarda, výhled na Petrov) | byt | 57,15 | 96 | 5,46 |
| 1.NP sever | ateliér | 63,01 | 67 | 4,21 |
| 1.NP východ | ateliér | 46,79 | 73 | 3,39 |
| 1.PP východ | ateliér | 44,98 | 73 | 3,26 |
| 3.NP východ | ateliér | 27,91 | 74 | 2,06 |
| 2.NP východ | ateliér | 27,50 | 74 | 2,03 |
| 1.NP jih | ateliér | 27,30 | 74 | 2,01 |
| Terasa a zahrada (oceněné zvlášť, 40 a 25 tis./m²) | 3,21 | |||
| Garáž | 2,00 | |||
| Celkem | 437,73 | 40,52 |
Ceny bytů vychází z mediánů realizovaných cen v Brně pro stav „velmi dobrý“ podle velikosti (vlastní sběr Sreality, 1. 8. 2026), snížených o 8 % za to, že jde o kosmetiku a ne o rekonstrukci, a o dalších 12 % za jednotky bez osvědčení stavebního úřadu. Ateliér je počítaný na 70 % ceny srovnatelného bytu — to je odhad, na kterém stojí celá varianta, proto je níž rozepsaný v citlivosti.
1 · Ateliér s kuchyní a koupelnou je podle zákona byt. § 13 písm. i) zákona 283/2021 definuje byt objektivně: „svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení“. Slova „a je k tomuto účelu určen“, o která se dřív opíralo ateliérové řešení, byla ze zrušené vyhlášky 268/2009 vypuštěna. Devět jednotek s jádrem je tedy devět bytů, limit rodinného domu jsou tři, a dům se překlopí na bytový. K tomu ateliér zvedne parkovací nároky (50 m² na stání místo 120), daň z nemovitosti z 3,50 na 18 Kč/m² a kupujícímu bere osvobození podle § 4/1 a) ZDP. A § 1169/2 b) občanského zákoníku dovolí kupujícím přeznačit ateliér zpátky na byt většinou hlasů.
2 · Rozdělení na jednotky není jen zápis do katastru. Katastr prohlášení vlastníka zapíše a kolaudaci nezkoumá — to je pravda. Jenže podle NS 22 Cdo 5764/2016 vznikne bytové spoluvlastnictví jen tehdy, když v domě byty fakticky existují, a aby vznikly, musí se stavět: stavební úpravy pro změnu v užívání části stavby jsou jednoduchou stavbou podle přílohy č. 2 odst. 2 písm. d), takže povolení je povinné i bez zásahu do nosných zdí, a u staveb pro bydlení na ně navazuje povinná kolaudace (§ 230/2). Bez osvědčení stavebního úřadu se na list vlastnictví nezapíše poznámka podle § 21/1 f) vyhl. 357/2013, což je první věc, kterou uvidí advokát kupujícího i banka.
Co to udělá s prodejem. Metodika hypotečního úvěru KB (10/2026) při rozporu mezi kolaudací a užíváním financuje jen s odkládací podmínkou rekolaudace — kupci tedy hypotéku dostanou hůř nebo vůbec. Prodej je navíc věcí s vadou podle § 2099/1 („vady v dokladech nutných k užívání“) s pětiletou odpovědností a bez námitky opožděnosti, protože prodávající o vadě věděl (§ 2129/2), po prodeji už ji podle § 1167 neopravíte. Makléř to musí kupujícímu sdělit sám od sebe (§ 12 z. 39/2020) a spotřebitel může odstoupit do 90 dnů (§ 5d z. 634/1992). Model to promítá jako dvanáctiprocentní srážku z ceny, tedy 4,8 mil. To je cena za rychlost, ne za nic.
| Režim | Reko | Tržby | Úrok | Čistý zisk | Marže | Měsíců | Ročně |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A · jak zadánobez povolení, ateliéry s kuchyní a koupelnou; devět jednotek s jádrem, dům přestane být rodinný | 7,1 | 40,5 | 2,1 | +8,2 | 20 % | 14 | +7,0 |
| B · ateliéry bez jádrakuchyň ani koupelna tam nejsou, takže to byty nejsou a limit tří bytů platí — dům rodinným zůstane | 6,0 | 35,2 | 1,7 | +4,2 | 12 % | 12 | +4,2 |
| C · stejný rozsah, ale s povolenímprojde stavebním úřadem a kolauduje se; kupci dostanou hypotéku bez výhrad, odpadá srážka i vada | 7,1 | 45,3 | 3,3 | +10,9 | 24 % | 22 | +5,9 |
V mil. Kč. Poslední sloupec je zisk přepočtený na rok — u variant s různou dobou držby je to jediné férové srovnání. A vydělá v absolutních číslech o 2,7 mil. míň než C, ale je hotová o osm měsíců dřív, takže ročně je na tom líp. Varianta B je legálně nejčistší a ekonomicky nejslabší: ateliér bez kuchyně a koupelny je nebytová místnost a trh za ni dá kolem poloviny ceny bytu.
| Ateliér za % ceny srovnatelného bytu | Tržby | Čistý zisk | Marže |
|---|---|---|---|
| 55 % | 36,9 | +4,5 | 12,3 % |
| 60 % | 38,1 | +5,7 | 15,0 % |
| 65 % | 39,3 | +7,0 | 17,7 % |
| 70 % (model) | 40,5 | +8,2 | 20,1 % |
| 75 % | 41,7 | +9,4 | 22,4 % |
| 80 % | 43,0 | +10,6 | 24,6 % |
Šest ateliérů je 237 ze 438 m², tedy 54 % plochy — každých pět procentních bodů na jejich ceně hýbe ziskem o 1,2 mil. Tohle je největší nejistota celé varianty, mnohem větší než rozpočet. Před rozhodnutím se dá levně ověřit: nabídnout dvě jednotky k prodeji ještě před zahájením prací a zjistit, co trh skutečně dá.
Náklady na změnu bez daně jsou 6,3 mil. proti základu daně 36,2 mil., tedy 17,4 % — hluboko pod třicetiprocentním prahem podstatné změny podle § 56 odst. 5 ZDPH. Prodej je proto osvobozený stejně jako u plné varianty a neodvádí se nic. Kdyby osvobozený nebyl, byl by to problém právě u ateliérů: ty mají při zdanitelném prodeji vždy 21 %, nikdy 12 (§ 48a/5 ZDPH a Informace GFŘ).
| Varianta | Vklad | Tržby | Čistý zisk | Marže | Měsíců | Ročně |
|---|---|---|---|---|---|---|
| V1 · plná rekonstrukce, devět bytů | 42,0 | 62,0 | +15,6 | 25 % | 24 | +7,8 |
| V2 · A, rychle a bez povolení | 30,3 | 40,5 | +8,2 | 20 % | 14 | +7,0 |
| V2 · C, rychle ale s povolením | 31,1 | 45,3 | +10,9 | 24 % | 22 | +5,9 |
| V2 · B, ateliéry bez jádra | 29,1 | 35,2 | +4,2 | 12 % | 12 | +4,2 |
Roční výnos vychází skoro stejně (+7,0 proti +7,8 mil.), ale rychlá varianta k němu potřebuje o 11,7 mil. menší úvěr a drží ho o deset měsíců kratší dobu. Plná varianta vydělá skoro dvakrát tolik v absolutních penězích a prodává čistý produkt bez vad; rychlá vydělá míň, ale dřív a s menším rizikem, že se trh mezitím otočí.
Předběžná informace podle § 174 stavebního zákona. Dvě otázky na úřad — obstojí 3.NP jako podkroví, a je prostor s kuchyní a koupelnou byt — stojí pár týdnů a nic navíc. Odpověď rozhodne mezi variantami A, B a C dřív, než se koupí první kontejner.
Ukončit provoz kanceláří hned. Užívání v rozporu s kolaudací je trvající přestupek podle § 301/1 g) až do 1 mil. Kč a promlčecí doba zatím ani nezačala běžet. Doložené ukončení ji rozjede a odpadne důvod pro zákaz užívání podle § 294, kde odvolání nemá odkladný účinek.
Vyzkoušet trh dřív než stavbu. Celá varianta stojí na ceně ateliéru. Dvě zkušební nabídky před zahájením prací stojí jen inzerci a odpoví na otázku, kterou žádný model nezodpoví.