Dům a byty zvlášť, pak zateplení a DPH. Všechny ceny jsou bez DPH, pokud není uvedeno jinak, a vychází z výkazu výměr a geometrie domu.
Rozsah, na kterém se stavba dělá: kompletně nová elektroinstalace, vytápění výhradně podlahové ve všech místnostech, řízené větrání s rekuperací ve všech devíti bytech včetně obou v suterénu, chlazení integrované do téže vzduchotechniky vodním registrem, plastová okna s trojskly, vinylová podlaha a dispozice řešená jen novými příčkami, protože do nosných zdí se nezasahuje. Zdrojem je jedno reverzibilní tepelné čerpadlo vzduch-voda, které vyrábí topnou i chladicí vodu. Ceny bez DPH, sazby odpovídají trhu 2026.
| Dům | tis. Kč |
|---|---|
| Zateplení fasádyETICS 160 mm vč. lešení, ze tří stran; západní štít je slepý | 1 010 |
| Reverzibilní tepelné čerpadlo vzduch-vodajediný zdroj: vytápění, teplá voda i chlazení. Plynová přípojka ani rozvod nejsou potřeba. | 750 |
| Kanalizace a voda - páteřčtyři stoupačky, ležatá kanalizace, přípojka, přečerpávání z 1.PP | 480 |
| Okna plastová s trojsklemšestikomorový profil, Uw 0,75, vč. parapetů a začištění špalet | 455 |
| Sanace vlhkosti suterénupodřezání, drenáž, sanační omítky, izolace podlah 1.PP | 620 |
| Zařízení staveniště a režieoplocení, energie, ostraha, koordinace profesí | 650 |
| Bourání a odvozjen nenosné vestavby a povrchy, nosné zdi zůstávají | 550 |
| Terasa 2.NPhydroizolace, dlažba a zábradlí na 61,6 m² | 388 |
| Střecha - jen nová krytinakrytina, latě, fólie, klempířina; krov zůstává | 360 |
| Elektro - páteř domunová přípojka, hlavní rozvaděč, společné osvětlení | 350 |
| Společné prostoryschodiště, chodby, kolárna, úklidová místnost | 300 |
| Průzkumy a diagnostikageodet, azbest, radon, hydrogeolog, akustika | 270 |
| Statika - posudeknosné zdi se neotvírají a hurdisový strop na I-profilech přitížení unese; zbývá posudek a kotvení nových příček | 120 |
| Rozvody chladicí vodystejná trasa jako topná voda, jen izolovaná proti orosení | 120 |
| Dům celkem | 6 423 |
| Volitelné: venkovní úpravy 450 a zakladač 450 zahradu lze odložit do druhé fáze, zakladač možná odpadne úplně podle výkladu KAM Brno | 900 |
| Byt · pevná část, stejná pro každou jednotku | tis. Kč |
|---|---|
| VZT jednotka s vodním chladicím registremvětrání, rekuperace i chlazení jedním systémem, napájené vodou z tepelného čerpadla. Žádné chladivo a žádná venkovní jednotka u bytu. | 137 |
| Koupelna s WCobklady, dlažba, sanita, baterie, sprchový kout | 130 |
| Elektro v bytěkompletně nová instalace, bytový rozvaděč, více okruhů | 75 |
| Kuchyňská linkalinka 2,4 m, deska, dřez, baterie, digestoř; bez spotřebičů | 75 |
| Podlahovka - rozdělovač a regulacerozdělovač, ekvitermní řízení, regulace rosného bodu a zónové ventily pro chlazení | 47 |
| Voda a odpady v bytěnapojení jádra a kuchyně na stoupačku | 45 |
| Interiérové dveřeprůměrně 5 ks vč. zárubní a kování | 40 |
| Kombinovaný měřič tepla a chladujedno měřidlo pro topení i chlazení, dálkově odečitatelné | 26 |
| Vstupní bezpečnostní dveřebezpečnostní třída 3 | 18 |
| Pevná část na byt | 593 |
| Byt · část podle plochy | Kč/m² |
|---|---|
| Podlahové vytápěnísystémová deska, trubky, roznášecí vrstva - ve všech místnostech | 1 100 |
| Vinylová podlahavinyl vč. podkladu a lišt | 700 |
| Omítky a malbysanace, štuk, dvojnásobný nátěr stěn i stropů | 700 |
| Příčky a SDKdispozice se dělá příčkami místo zásahů do nosných zdí, proto víc než obvykle | 500 |
| Elektro rozvody dle plochykompletně nové trasy, krabice, kabeláž | 450 |
| VZT rozvody v bytěpotrubí, distribuční elementy, tlumiče hluku | 350 |
| Celkem na m² | 3 800 |
| + kročejová vrstvaČSN 73 0532, výjimku nelze. Jen v 1.NP až 3.NP na 311,8 m². Stropy jsou hurdisové na ocelových I-profilech, takže vzduchovou neprůzvučnost drží hmota konstrukce a stačí kročejová izolace, kterou stejně kladete pod systémovou desku podlahovky. | 900 |
| Jednotka | m² | Cena bytu | Kč/m² |
|---|---|---|---|
| 1.PP západ | 80,95 | 901 tis. | 11 129 |
| 1.PP východ | 44,98 | 764 tis. | 16 984 |
| 1.NP sever | 63,01 | 889 tis. | 14 110 |
| 1.NP jih | 27,30 | 721 tis. | 26 411 |
| 1.NP východ | 46,79 | 813 tis. | 17 375 |
| 2.NP západ | 62,14 | 885 tis. | 14 242 |
| 2.NP východ | 27,50 | 722 tis. | 26 255 |
| 3.NP západ | 57,15 | 862 tis. | 15 083 |
| 3.NP východ | 27,91 | 724 tis. | 25 940 |
| 9 bytů | 437,73 | 7 281 tis. | 16 634 |
| Součet | tis. Kč | Kč/m² |
|---|---|---|
| Dům | 6 423 | 12 903 |
| 9 bytů | 7 281 | 14 626 |
| Stavební náklady | 13 704 | 27 529 |
| Rezerva 8 % dům z roku 1947, vlhký suterén, neznámý stav rozvodů | 1 096 | 2 202 |
| Rekonstrukce bez DPH | 14 800 | 29 731 |
| Rekonstrukce s DPH 12 % | 16 577 | 33 300 |
Malé byty vycházejí na metr skoro dvakrát dráž než velké: garsonka za 27 m² stojí 26 tis./m², zatímco byt v suterénu 11 tis. Může za to pevná část 593 tis., kterou má každá jednotka stejnou bez ohledu na velikost. Devátý byt v 1.NP tak přidá do rozpočtu 593 tis., ale na tržbách přinese o 830 tis. víc. Soft náklady 2,5 mil. jsou v modelu zvlášť a v těchto tabulkách nejsou.
Stropy jsou hurdisové, ne dřevěné. Výpis prefa a oceli v projektové dokumentaci uvádí Hurdis 2 v počtu 263 kusů, CSD-Hurdis 520 kusů a I-profily 140 až 220. Hmota konstrukce kolem tří set kilo na metr přitížení podlahovkou unese, takže ze statiky zbývá posudek za 120 tis. místo 350, a vzduchovou neprůzvučnost drží sama, takže těžká plovoucí podlaha není potřeba a akustika padá z 2 600 na 900 Kč/m². Dohromady o 820 tis. míň.
Plyn odpadl celý. Tepelné čerpadlo pokryje vytápění i teplou vodu, vaří se elektricky, takže z rozpočtu mizí přípojka i rozvod za 180 tis. a s nimi i revize a roční poplatky.
Chlazení jede na vodě, ne na chladivu. Reverzibilní tepelné čerpadlo posílá chladicí vodu stejným potrubím do podlahovky i do registru ve vzduchotechnice. V domě proto není ani metr chladivového potrubí, na fasádě je jedna venkovní jednotka místo devíti a chlazení navíc odvlhčuje, což podlahovka sama neumí.
Čelní fasáda už 5 cm polystyrenu má, ostatní stěny jsou holé cihelné zdivo tloušťky 450 mm. Západní štít se nezatepluje nikdy, protože přiléhá k sousedovu domu a nesousedí s venkovním vzduchem. Zbývá otázka stěny, jejíž zateplení by přesahovalo na sousedův pozemek: 175 m², tedy 37 % celé obálky.
| Varianta | Náklad | Ztráta stěnami |
|---|---|---|
| 1 · Soused podepíše souhlas nebo věcné břemenoETICS i na sporné stěně, tak jak s tím počítá rozpočet | 376 tis. | 103 W/K |
| 2 · Zvenku nelze, zateplí se zevnitřdifuzně otevřená skladba, kalciumsilikát; 385 tis. za práci plus 712 tis. na ušlých tržbách, protože 10 cm × 54,8 bm sebere 5,5 m² prodejné plochy | 1 097 tis. | ~110 W/K |
| 3 · Stěna zůstane bez izolacez rozpočtu se 376 tis. ušetří | −376 tis. | 275 W/K |
Rozdíl mezi souhlasem souseda a vnitřním zateplením je 721 tis. Vnitřní zateplení totiž nestojí o moc víc na práci, ale sebere deset centimetrů po celé délce stěny ve všech čtyřech podlažích, což je 5,5 m² prodejné plochy za 712 tis. K tomu se přidává riziko kondenzace uvnitř skladby, které musí ohlídat specialista.
Souhlas se dá řešit smluvně: služebnost zřízená za jednorázovou úplatu bývá o řád levnější než ten rozdíl. Za 721 tis. se dá sousedovi nabídnout hodně - a pokud odmítne, pořád zbývá varianta 3.
Norma ČSN 73 0540-2 žádá u obvodové stěny U ≤ 0,30 W/m²K, jenže ten požadavek platí na měněné konstrukce. Když se sporné stěny vůbec nedotknete, splnit ho nemusíte. Tepelná ztráta stěnami sice vyskočí ze 103 na 275 W/K, ale energetickou třídu vytahuje nahoru tepelné čerpadlo a rekuperace, takže cíl B je i tak dosažitelný - nechte si to spočítat energetickým specialistou dřív, než se rozhodnete.
Druhá podmínka je stavebně-fyzikální. V koutech, kde neizolovaná stěna navazuje na zateplenou, vzniká tepelný most se studeným povrchem, a to je místo, kde se dělá plíseň. Řeší se to zatepleným pruhem zevnitř v pásu kolem 60 cm od každého koutu. Je to levné a v bytech to nikdo nepozná, ale musí to být v projektu.
Stávající pěticentimetrová vrstva dává U kolem 0,50 W/m²K, tedy skoro dvojnásobek požadovaných 0,30. Strhávat ji ale nemusíte: přidat 10 až 12 cm na stávající vrstvu je běžný a levnější postup, počítá s ním i rozpočet. Podmínkou jsou tahové zkoušky přídržnosti starého polystyrenu a posouzení difuze celé skladby, obojí za pár tisíc v rámci vstupních průzkumů. Pokud zkoušky ukážou, že stará vrstva nedrží, cena zateplení čelní fasády vyroste zhruba o 250 Kč/m² za její odstranění.
Prodej nemovitosti je od DPH osvobozený jako výchozí stav. Daň se platí jen z „nové“ stavby, a to do konce 23. kalendářního měsíce po jejím dokončení (§ 56 ZDPH). Dům je z roku 1947, takže tahle lhůta dávno uplynula. Jediné, co ji umí restartovat, je podstatná změna — a ta má podle § 56 odst. 5 ZDPH dvě podmínky, které musí platit současně: cílem úprav je změna využití nebo podmínek obývání a zároveň skutečné náklady na ni bez daně přesáhnou 30 % základu daně při prodeji. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, ta se neplatí tak jako tak.
| Podmínka podstatné změny | Stav |
|---|---|
| Cílem je změna využití nebo podmínek obývánídům je kolaudovaný jako rodinný dům, bydlení zůstává bydlením; mění se jen počet jednotek | sporné |
| Náklady bez DPH nad 30 % základu daně při prodeji14,80 mil. bez DPH proti základu 55,2 mil. při ceně 130 tis./m² | 26,8 % |
| Obě podmínky musí platit současně — druhá neplatí | osvobozeno |
Zateplení, nová krytina, okna, sanace vlhkosti suterénu, terasa a průzkumy za 3,55 mil. by se dělaly i bez dělení na jednotky — jsou to náklady na obnovu stávající stavby, ne na její změnu. Bez nich klesá poměr z 26,8 na 20,4 % a rezerva pod prahem je pohodlná. Podmínkou je, aby to bylo takhle rozdělené už v projektu a na fakturách, ne dopočítané dodatečně.
Test se navíc počítá proti prodejní ceně, takže platí obrácená logika, než by člověk čekal: čím dráž se prodá, tím jistěji je prodej osvobozený.
| Dosažená cena | Základ daně | Podíl nákladů | Režim |
|---|---|---|---|
| 110 tis./m² | 47,4 | 31,2 % | zdanitelné |
| 118 tis./m² | 50,5 | 29,3 % | na hraně |
| 130 tis./m² (base) | 55,2 | 26,8 % | osvobozeno |
| 141 tis./m² | 59,5 | 24,9 % | osvobozeno |
| 150 tis./m² | 63,0 | 23,5 % | osvobozeno |
Neodvede se 6,77 mil., ale ani se neuplatní odpočet 2,21 mil. Rekonstrukce proto stojí 16,6 mil. včetně DPH, ne 14,8. Čistý přínos osvobození je +4,56 mil. a nestojí ani den čekání, protože osvobození neplyne z uplynutí lhůty, ale z toho, že podstatná změna vůbec nenastala.
Test se dělá u každého bytu zvlášť. Každá jednotka je samostatné dodání s vlastním základem daně. Velké byty vychází na 24-30 %, ale u tří garsonek kolem 27 m² se pevná část rekonstrukce (593 tis. na byt) rozpustí do malé plochy a poměr vyskočí na 38 %. Musí se proto prodat za 164-166 tis./m², což je pod mediánem brněnských novostaveb do 35 m² (175 500), nebo se nesmí vytvořit — nejmenší jednotka, která při 130 tis./m² projde sama, má 46 m².
Nemířit na 29,9 %. Poměr se počítá proti ceně toho konkrétního prodeje, takže pozdější sleva umí jednotku překlopit do zdanitelného režimu zpětně. Rozpočet i ceník proto musí držet rezervu.
Neuplatňovat odpočty a nemíchat režimy. Když se odpočet uplatní a pak se prodá osvobozeně, spustí se úprava odpočtu podle § 78 a 79 ZDPH. Čistá cesta osvobození naopak nevyžaduje ani registraci k DPH. Režim je nutné potvrdit s daňovým poradcem před první fakturou.
Kdyby bylo potřeba stlačit rozpočet, tady jsou položky seřazené od největší úspory. U každé je i to, co za ni zaplatíte jinde.
| Škrt a co za něj zaplatíte jinde | tis. Kč |
|---|---|
| Vypustit zateplení fasádyEnergetická třída spadne z B na D. | −1 010 |
| Kuchyně mimo cenu bytuKupci se nabídne katalog a platí si ji sám. | −675 |
| Koupelna za 90 místo 130 tis.Základní obklad a sanita střední třídy. | −360 |
| Okna repasovat místo vyměnitU domu z roku 1947 sázka na stav rámů. | −255 |
| Terasa úsporněHydroizolace a dlažba ano, zábradlí levněji. | −188 |
| Vypustit chlazeníVZT bez vodního registru a čerpadlo bez reverzace. Větrání a rekuperace zůstanou. | −178 |
| Střecha jen opravy krytinyNová krytina jen na poškozených plochách. | −160 |
| Bourání levnějším dodavatelemVyklizení a demolice nejsou odborná práce. | −100 |
| Společné prostory úsporněMalba a dlažba, žádný designový vstup. | −100 |
| Vinyl základní řadyMísto designového. | −87 |
| Celkem, kdyby se udělalo všechno | −3 113 |
| Rozpočet po škrtech, s rezervou 5 % a DPH | 12,46 mil. = 25 000 Kč/m² |
I po všech škrtech se dostanete na 25 000 Kč/m² s DPH, ne na 20 000. Dolů to netlačí neochota šetřit, ale čtyři položky, které škrtnout nejdou: kročejová akustika mezi byty, protože norma výjimku nepřipouští, sanace vlhkosti suterénu, bez které padne 29 % prodejné plochy, rozvody vody a kanalizace pro devět samostatných jednotek a dálkově odečitatelná měřidla, povinná od 1. ledna 2027. A hlavně: byt bez zateplení, s repasovanými okny a bez kuchyně už není zboží za 130 tis./m², takže úspora se vrací zpátky v nižší prodejní ceně. Zlom je kolem 120 tis./m².