Pronajímateli se vrací jen některé vrstvy rekonstrukce. Sanace suterénu má mezní výnos 56 %, nábytek 31 %, jádra a povrchy v bytech 10 %. Zateplení a nová okna ale jen 4,4 % a podlahovka s rekuperací a chlazením 3,1 %, tedy hluboko pod cenou peněz. Když se udělá jen to, co se vrátí, vyjde rozsah na 10,4 mil. s DPH, výnos stoupne na 4,35 % (nejvíc ze všech variant) a potřeba vlastního kapitálu spadne z 15,2 na 11,5 mil. Kdo vkládat nechce, prodá tři byty. Pozor ale na položku, na kterou se snadno zapomene: úroky za dva roky, kdy se povoluje a staví a dům ještě nic nenese, udělají 3,4 mil. a přičtou se k dluhu. S nimi je držba šesti bytů první dva roky kolem nuly a do plusu se dostane až růstem nájmu; v pátém roce dává +13 tis. měsíčně, v desátém +30 tis.
Devět jednotek podle projektu. Garáž se do téhle úvahy nepočítá vůbec, ani do nájmu, ani do odprodeje.
Rozhoduje mezní výnos: kolik ta která vrstva přidá k ročnímu nájmu proti tomu, kolik stojí. Hranice je cena peněz, tedy 6,5 %. Co je nad ní, vydělává; co je pod ní, jen zvyšuje částku, kterou je nutné do domu vložit z vlastního.
| Vrstva | Náklad | Nájem navíc | Mezní výnos | Verdikt |
|---|---|---|---|---|
| Sanace vlhkosti suterénubez ní není 1.PP obytné, a to je 126 m², tedy 29 % prodejné plochy | 0,75 | 0,42 | 56,3 % | nutné |
| Nábytek do bytů55 tis. na byt, nájem o 12 % výš, po odečtu odpisu nábytku na sedm let | 0,49 | 0,16 | 31,4 % | dělat |
| Jádra a povrchy v bytech na nájemní úroveňkoupelna a kuchyň o třídu výš, omítky a podlahy místo vinylu na starý podklad | 1,89 | 0,19 | 10,0 % | dělat |
| Obálka domu: zateplení, okna, střechaPENB, nižší účty nájemníka, rychlejší pronájem | 2,13 | 0,09 | 4,4 % | jen za SFPI |
| Plný standard: podlahovka, rekuperace, chlazenírozdíl mezi nájemním a prodejním vybavením | 4,26 | 0,13 | 3,1 % | ne |
Zateplení, okna a střecha mají pro pronajímatele mezní výnos 4,4 %, protože úsporu na vytápění inkasuje nájemník, ne majitel. Za bankovní peníze za 6,5 % se to tedy nevyplatí. Za úvěr SFPI za 2 % ano, a to s přehledem. Rozhodnutí tedy nezní „zateplit, nebo nezateplit“, ale „projde SFPI, nebo ne“. Když neprojde, obálka se nechá na později a zaplatí se z cashflow, až budou sazby níž. Počítat je ale nutné se třemi důsledky: byt bez zateplení má PENB D, což model už promítá do nájmu srážkou 5 %, prodávané byty jdou za 92 % ceníku místo plné ceny, a přes dvacet let držby je tu regulatorní riziko, že se energetické minimum pro pronajímané byty zpřísní.
| Úroveň rekonstrukce | Reko | Investice | Nájem/měs | NOI | Výnos | Vlastních |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lehká: jen jádra, rozvody, sanace15 700 Kč/m², vinyl na starý podklad, stará okna | 7,83 | 31,93 | 133 476 | 1,21 | 3,79 % | 13,3 |
| Minimální18 800 Kč/m², bez zateplení, okna repase | 9,38 | 34,28 | 141 328 | 1,31 | 3,81 % | 14,2 |
| Ušitá na pronájem20 900 Kč/m² — jádra a povrchy pořádně, sanace, nábytek; bez obálky a bez luxusu | 10,41 | 34,71 | 167 081 | 1,51 | 4,35 % | 11,5 |
| Nájemní standard24 700 Kč/m², se zateplením a sanací | 12,31 | 37,41 | 157 031 | 1,46 | 3,89 % | 15,0 |
| Nájemní + energetika + nábytek33 300 Kč/m², tepelné čerpadlo, rekuperace, podlahovka | 16,58 | 41,21 | 182 156 | 1,69 | 4,10 % | 15,2 |
Sloupec „vlastních“ je rozdíl mezi investicí a dluhem, který nájem uveze při placení úroků za 6,5 %. Rozsah ušitý na pronájem má nejvyšší výnos i nejnižší potřebu vlastních peněz, protože vynechává právě ty vrstvy, které nájem nezvedají. Levnější varianty už zase škrtají uvnitř bytů, a to se hned pozná na nájmu: lehká je o 2,6 mil. levnější, ale nese o 33 tis. měsíčně míň.
Sběr z Bezrealitek, Brno, 120 nabídek, 1. 8. 2026. Tam je cena rozepsaná na studený nájem a poplatky zvlášť, takže je to čisté srovnání. Sreality použít nejdou, jejich „Kč/měsíc“ u části inzerátů zahrnuje i služby a medián vychází o 7 % výš.
| Velikost bytu | Nabídek | Studený nájem | p25 | p75 | Poplatky navíc |
|---|---|---|---|---|---|
| do 30 m² | 28 | 596 Kč/m² | 536 | 691 | 3 500 |
| 30 až 50 m² | 40 | 412 Kč/m² | 377 | 478 | 3 165 |
| 50 až 70 m² | 33 | 328 Kč/m² | 263 | 373 | 4 034 |
| nad 70 m² | 19 | 303 Kč/m² | 109 | 368 | 5 250 |
| Celé Brno | 120 | 392 Kč/m² | 3 932 |
Pro Míčkovu se z brněnského mediánu bere srážka 8 % na vnější čtvrť: Líšeň vyšla na 391 Kč/m², Starý Lískovec 364, Bystrc 397, Řečkovice 333. Původní odhad „330 Kč/m² a přirážky“ velké byty trefil, ale garsonky podstřelil o 38 %. Praktický důsledek: tři nejmenší jednotky vynášejí 5 % a jsou nájemně nejcennější v domě, přestože v prodejním ceníku jsou nejlevnější. Ty se nikdy neprodávají.
Mezi podpisem kupní smlouvy a prvním nájemným uplynou zhruba dva roky: čtrnáct měsíců povolování a deset měsíců stavby. Celou tu dobu úvěr běží a dům nenese nic. Při plném financování je to reálná částka, která se přičte k dluhu, a v prvních verzích tohoto propočtu chyběla.
| Co je na úvěru | Doba | Úrok |
|---|---|---|
| Kupní cena 22,9 mil. | 24 měsíců | 2,98 |
| Rekonstrukce 10,4 mil., postupné čerpání | 10 měsíců | 0,28 |
| Projekt, povolení, inženýring | průběžně | 0,11 |
| Dluh při kolaudaci | 34,71 + 3,37 | 38,08 mil. |
Etapovat stavbu. Nejdřív 1.NP až 3.NP, tedy 312 m² a 71 % plochy, zkolaudovat a pronajmout, a teprve pak jít do suterénu. Nájem začne o zhruba půl roku dřív, ušetří to kolem 0,56 mil. úroků a rozloží to riziko, protože se ověří skutečné nájmy dřív, než padne poslední třetina rozpočtu. Pronajímat dům po dobu povolování tak jak je by přineslo asi 65 tis. měsíčně, dohromady 0,91 mil., ale kanceláře v domě zkolaudovaném na bydlení jsou trvající přestupek podle § 301 odst. 1 písm. g) do milionu korun, takže tudy jen jako sklad nebo až po rekolaudaci. A pokud projde úvěr SFPI za 2 %, sníží se úrok i na energetické části.
Nákup za 22,5 mil. je opravdu levný, na samotnou kupní cenu by dům vynášel přes 6 %. Rekonstrukce ale výnos celku stáhne, a tak platí tvrdý strop: aby plný dluh vyšel jen na úroky, musela by být celá investice pod 23,2 mil., tedy skoro na úrovni samotné kupní ceny. Plný dluh dům neuveze při žádném rozsahu rekonstrukce. Volba je proto mezi vlastním kapitálem a odprodejem.
| Varianta | Dluh | NOI | CF, jen úrok | CF, anuita 30 |
|---|---|---|---|---|
| Neprodat nic, vzít plný dluhschodek se dotuje z kapsy, deset let po sobě | 38,08 | 1,51 | −80 323 | −114 744 |
| Neprodat nic, vložit 14,9 mil. vlastníchdevět bytů v nájmu, dluh na hranici toho, co nájem uveze | 23,25 | 1,51 | 0 | −21 016 |
| Prodat dvaterasový byt a 1.PP západ | 20,35 | 1,13 | −15 769 | −34 168 |
| Prodat tři, nechat šest231,6 m² — doporučeno, první dva roky kolem nuly | 13,56 | 0,96 | +7 531 | −6 098 |
| Prodat čtyři, nechat pět174,5 m² — v plusu okamžitě | 6,75 | 0,78 | +28 803 | +22 701 |
Prodávají se 2.NP západ (terasový byt), 1.PP západ a 1.NP sever, tedy tři jednotky s nejhorším poměrem nájmu k ceně. Hrubý výnos 26,32 mil. po provizi, daň podle § 10 ZDP 2,17 mil. Prodej je osvobozený od DPH, protože rekonstrukce za 10,4 mil. nedosáhne třiceti procent základu daně, a nejde tedy o podstatnou změnu podle § 56 odst. 5 ZDPH. Zůstane šest bytů o 231,6 m² v hodnotě 29,5 mil. proti dluhu 13,6 mil.
| Rok | Sazba | NOI | Splátka | Daň | Cashflow/měs | Kumulativně | Dluh |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6,5 % | 0,96 | 1,03 | 0 | −6 098 | −0,07 | 13,41 |
| 2 | 6,5 % | 0,99 | 1,03 | 0 | −3 468 | −0,11 | 13,26 |
| 3 | 6,5 % | 1,02 | 1,03 | 0 | −761 | −0,12 | 13,09 |
| 5 | 5,5 % | 1,09 | 0,93 | 0 | +13 068 | +0,16 | 12,65 |
| 10 | 5,0 % | 1,28 | 0,89 | 0,03 | +30 203 | +1,66 | 11,24 |
| 15 | 5,0 % | 1,50 | 0,89 | 0,08 | +44 489 | +3,97 | 9,42 |
| 20 | 5,0 % | 1,76 | 0,90 | 0,13 | +60 781 | +7,22 | 7,07 |
Nájem roste o 3 % ročně, sazba se refixuje na 5,5 % ve čtvrtém a 5,0 % v šestém roce, splatnost 30 let. Kdyby sazby zůstaly na 6,5 % navždy, dvacátý rok vynese +55 tis. místo +61 a kumulativní cashflow bude +5,18 místo +7,22. Daň z příjmu je prvních devět let nula, protože odpis a úroky spolknou celý nájem.
| Varianta | Po 10 letech | Po 20 letech |
|---|---|---|
| Prodat všech devět a peníze uložit na 4 %čistý zisk 12,36 mil. po dani ve druhém roce | 18,29 | 27,07 |
| Totéž na 6 %dvacet let bez jediného špatného roku | 22,13 | 39,63 |
| Rozsah na pronájem, prodat tři, šest držethodnota bytů po srážce 5 %, minus dluh, plus nastřádaný cashflow | 24,62 | 41,84 |
| Totéž, kdyby sazby zůstaly na 6,5 %nejhorší úroková varianta plánu | 23,46 | 39,20 |
Nejde o optimističtější čísla, ale o to, že se do domu nedávají peníze, které se z nájmu nevrací. Vynecháním obálky a plného vybavení klesne investice o 6,5 mil., ale nájem jen o 15 tis. měsíčně. Tím se zvedne výnos, sníží dluh, a hlavně stačí prodat tři byty místo čtyř, takže v portfoliu zůstane o jednu jednotku a 57 m² víc. Po dvaceti letech je to 41,8 mil. proti 39,6 mil., které by přinesl prodej všeho a uložení peněz na šest procent. Proti čtyřprocentnímu uložení (27,1 mil.) je rozdíl výrazný, proti šestiprocentnímu je to skoro nastejno, takže argument pro držbu je jistota a inflační krytí, ne vyšší číslo.
Nájem se daní podle § 9 ZDP se skutečnými výdaji, kde odpis na třicet let a úroky drží základ v mínusu, takže prvních devět let se neplatí nic. A prodej jednotky po deseti letech držby je u fyzické osoby osvobozený (§ 4 odst. 1 písm. b ZDP). Ze s.r.o. by týž prodej nesl 21 % daně z příjmu právnických osob a při výplatě majiteli ještě 15 % z dividendy. Pozor: osvobození padá, kdyby finanční správa činnost překlasifikovala na podnikání podle § 7, takže prodej těch tří bytů hned na začátku patří k daňovému poradci dřív, než se podepíše kupní smlouva.
Na pronájem se nestaví ani draho, ani co nejlevněji, ale vybraně. Udělá se sanace suterénu, jádra a povrchy v bytech pořádně a byty se zařídí nábytkem, protože tyhle tři vrstvy vynášejí 56, 10 a 31 procent. Vynechá se zateplení, nová okna, podlahovka, rekuperace i chlazení, protože ty vynášejí 4,4 a 3,1 procenta, tedy míň, než stojí peníze. Vyjde z toho rekonstrukce za 10,4 mil. a výnos 4,35 %, nejvyšší ze všech variant. Pak už jsou jen dvě cesty: vložit 11,5 mil. vlastních a nechat si všech devět bytů, nebo prodat terasový byt, 1.PP západ a 1.NP sever a nechat si šest. Ta druhá cesta jde i na 100% dluh, ale první dva roky je kolem nuly, protože se do dluhu promítnou 3,4 mil. úroků z doby povolování a stavby; v pátém roce dává +13 tis. měsíčně, v desátém +30 tis. a po dvaceti letech 41,8 mil. čistého jmění. Kdo chce být v plusu okamžitě, prodá čtvrtý byt a jede na +22,7 tis. hned. Zateplení se udělá jedině tehdy, když na něj vyjde úvěr SFPI za 2 %; za bankovní peníze se nezaplatí.