Standard, který je v rozpočtu — rekuperace s chlazením v každém bytě, podlahové vytápění, tepelné čerpadlo, trojskla, zateplená obálka — na brněnském trhu prakticky nemají domy po rekonstrukci. Mají ho novostavby. Kupující ale nekupuje výpis technologií, kupuje kategorii, do které si vás zařadí. Rozdíl mezi těmi dvěma kategoriemi je na této ploše sedm milionů, a láme se stejně na prezentaci jako na technice.
| Kategorie nabídky | do 35 m² | 35–50 m² | 50–70 m² | nad 70 m² | vzorek |
|---|---|---|---|---|---|
| Novostavby | 175 500 | 155 400 | 147 800 | 133 200 | 272 |
| Developerské projekty | 177 800 | 157 900 | 139 300 | 138 600 | 30 |
| Po rekonstrukci | 153 800 | 137 800 | 130 600 | 119 400 | 67 |
| Velmi dobrý stav | 140 000 | 137 900 | 126 900 | 113 700 | 269 |
Mediány nabídkových cen v Kč/m², Brno, sběr z inzerce 1. 8. 2026 (608 nabídek). Realizované kupní ceny bývají o 5–10 % nižší. Nezávisle to sedí na čtvrtletní analýzu brněnských novostaveb: v Q1 2026 byla průměrná nabídková cena 154 000 a průměrná prodejní 140 600 Kč/m², v Q2 nabídková už 158 600 (+12,5 % meziročně). Dvě věci z tabulky stojí za pozornost. Zaprvé, cena za metr roste, jak byt klesá — garsonka v novostavbě jde za 175 tis., byt nad 70 m² za 133. Zadruhé, mezi novostavbou a rekonstrukcí je v každém pásmu propast 15–22 tis. na metr, a ta nemá technický, ale kategorický důvod.
| Cenová hladina | Tržby | Nabídková | Realizovaná |
|---|---|---|---|
| Velmi dobrý stav — medián | 56,6 mil. | 129 200 | 120 200 |
| Po rekonstrukci — medián | 58,8 mil. | 134 400 | 125 000 |
| Po rekonstrukci — horní kvartil | 63,9 mil. | 145 900 | 135 700 |
| Developerské projekty — medián | 65,8 mil. | 150 400 | 139 800 |
| Novostavby — medián | 66,5 mil. | 151 900 | 141 300 |
| Novostavby — horní kvartil | 74,5 mil. | 170 300 | 158 400 |
Každá hladina je spočítaná tak, že se na devět skutečných jednotek (3× do 35 m², 2× 35–50, 3× 50–70, 1× nad 70) nasadí příslušný medián či kvartil daného pásma. Model projektu pracuje se 130 tis./m², což leží mezi mediánem kategorie „po rekonstrukci“ a jejím horním kvartilem — tedy konzervativně.
Všechno, co kupující nevidí, nedokoupí si to sám a co mu drží zálohy dole.
Náklady zůstávají na 26,8 % prodejní ceny, takže prodej je osvobozený od DPH. Na novostavbovou hladinu se dostane jen tehdy, když ji tam vytáhne prezentace.
Navíc 183 tis. na byt a 200 tis. na dům, plus rezerva zvednutá z 8 na 15 %.
Rozpočet 20,0 mil. je 31 % prodejní ceny, tedy nad prahem podstatné změny — prodej se tím překlopí do zdanitelného režimu a hned na začátku ubere 4,5 mil. Bez dosažení novostavbové hladiny se investice navíc nevrátí vůbec.
| Čistý zisk podle dosažené ceny | Kč/m² | MID · reko 16,6 | HI · reko 20,0 |
|---|---|---|---|
| Po rekonstrukci — medián | 125,0 | +13,5 | +5,8 |
| Po rekonstrukci — horní kvartil | 135,7 | +18,1 | +10,0 |
| Novostavby — průměrná prodejní cena Brno | 140,6 | +20,3 | +11,9 |
| Novostavby — medián pásem | 141,3 | +20,6 | +12,2 |
| Novostavby — horní kvartil | 158,4 | +28,1 | +18,8 |
V mil. Kč, po úrocích z plného úvěru. Sloupec MID je počítaný jako osvobozený od DPH (náklady drží 26,8 % prodejní ceny), sloupec HI jako zdanitelný, protože rozpočet 20,0 mil. překročí třicetiprocentní práh podstatné změny. Sloupce nejsou dvě strategie ke srovnání na stejném řádku — každý standard míří na jinou dosaženou cenu.
Při stejné prodejní ceně vyhrává střední standard vždycky, a to o víc než osm milionů. Není to jen o penězích ve specifikaci: rozpočet 20,0 mil. překročí třicetiprocentní práh podstatné změny, a tím se celý prodej překlopí do zdanitelného režimu. Plný standard by se zaplatil, jedině kdyby cenu sám posunul na 156,6 tis./m², tedy o 21 tis. výš — a to je nad průměrnou prodejní cenou brněnských novostaveb. To je celá odpověď: smart osvětlení, kuchyň se spotřebiči a dveře s obložkou tohle neutáhnou.
Odpověď z dat o návratnosti přestaveb je vlažná: střední standard koupelny se v ceně vrací z 80 %, luxusní ze 42 %, střední kuchyně z 96–113 %, velká luxusní ze 36–40 %. Prémii za novostavbovou kategorii tedy nekoupíte vybavením. Koupíte ji tím, jak projekt vypadá navenek — a to je levnější než 3,4 milionu ve specifikaci.
| Jednotka | m² | Ceník teď | Kč/m² | Návrh | Kč/m² | Rozdíl |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.PP západ (zahradní byt s terasou) | 80,95 | 8,54 | 105 500 | 10,43 | 117 700 | +1,89 |
| 1.PP východ | 44,98 | 5,66 | 125 800 | 5,72 | 127 200 | +0,06 |
| 1.NP sever | 63,01 | 8,19 | 130 000 | 8,66 | 137 400 | +0,47 |
| 1.NP jih | 27,30 | 3,77 | 138 100 | 4,46 | 163 200 | +0,69 |
| 1.NP východ | 46,76 | 6,31 | 134 900 | 6,76 | 144 600 | +0,45 |
| 2.NP západ (s terasou) | 62,14 | 11,34 | 133 200 | 11,87 | 141 500 | +0,53 |
| 2.NP východ | 27,50 | 3,88 | 141 100 | 4,62 | 168 100 | +0,74 |
| 3.NP západ | 57,15 | 7,65 | 133 900 | 8,17 | 142 900 | +0,52 |
| 3.NP východ | 27,91 | 3,96 | 141 900 | 4,74 | 169 700 | +0,78 |
| Garáž | — | 2,00 | — | 2,00 | — | — |
| Celkem | 437,70 | 61,30 | 140 100 | 67,42 | 154 000 | +6,12 |
Návrh vychází z mediánů novostaveb v daném velikostním pásmu, snížených o 7 % na realizovanou cenu, a ponechává stávající přirážky za podlaží (2.NP +3 %, 3.NP +4 %) i terasy oceněné zvlášť. U bytu 1.PP západ je srážka za suterén jen −5 % místo −12 %, protože s vlastní terasou už to není suterénní byt (viz níž). Celkový průměr 154 000 Kč/m² včetně garáže a teras odpovídá nabídkové hladině novostaveb; jde tedy o ceník, se kterým se jde na trh, ne o očekávaný výsledek jednání.
Osmdesátimetrový byt v suterénu byl v ceníku nejslabší jednotkou domu za 105 500 Kč/m². S vlastní terasou přestává být suterénním bytem a stává se zahradním — a to je jiná kategorie, jiný okruh kupujících a jiná cena za metr. Geometrie tomu nahrává: podlaha 1.PP je na kótě −3,400, ale terén na zahradní straně je na −3,900, takže podlaha leží půl metru nad terénem a výstup na terasu je přirozený, ne vykopaný.
| 1.PP západ · 80,95 m² | Kč/m² | Byt | Terasa | Celkem |
|---|---|---|---|---|
| Dnešní ceník (suterén, jen vstup na terén) | 105 500 | 8,54 | — | 8,54 |
| Suterénní byt −12 % + terasa 30 m² | 109 000 | 8,83 | 0,90 | 9,73 |
| Zahradní byt s terasou −5 % + terasa 30 m² | 117 700 | 9,53 | 0,90 | 10,43 |
| Bez srážky za podlaží + terasa 40 m² | 123 900 | 10,03 | 1,20 | 11,23 |
Terasa je oceněná 30 tis./m², tedy zhruba čtvrtinou ceny obytného metru — střešní terasa ve 2.NP s výhledem je v ceníku za 50 tis./m², přízemní u zahrady se prodává levněji. Velikost terasy je zatím odhad 30 m²; skutečnou plochu je potřeba potvrdit, každých 10 m² je 0,3 mil. Stavebně jde o nejlevnější peníze v celém projektu: betonová deska nebo dlažba na terčích se zábradlím vyjde na 3 500–4 500 Kč/m², tedy zhruba 120 tis. za 30 m² proti 1,9 mil. na ceně jednotky.
Terasa je zároveň nejsilnější argument v otevřené otázce obytnosti suterénu podle § 18 vyhlášky 146/2024, na které visí 28 % prodejné plochy celého domu. Vybudovaný přímý výstup na terasu nad úrovní terénu z prostoru dokládá, že jde o plnohodnotné bydlení se vstupem na terén, ne o zapuštěný suterén. Do prohlášení vlastníka je pak nutné terasu i přilehlou zahradu vymezit jako část užívanou výlučně tímto bytem, jinak je to společná část domu a v ceně jednotky se neprojeví.
Postavte MID a prodávejte jako HI. Technika, která už v rozpočtu je, stačí na produkt horního kvartilu; zbylých 3,4 mil. ve specifikaci nekupuje kategorii, kupuje vybavení, které si kupující stejně mění. Stejné peníze utracené za název projektu, vzorový byt, fotografie, štítek B a jednoho makléře posunou vnímanou kategorii mnohem spolehlivěji.
Rozdíl mezi oběma cestami na stejné dosažené ceně jsou tři miliony ve prospěch středního standardu. Rozdíl mezi kategorií „po rekonstrukci“ a „novostavba“ je sedm milionů. Prodejní práce je tu tedy dvakrát výnosnější než stavební.